行業(yè)產(chǎn)業(yè)政策
為什么家居建材城地產(chǎn)代理 找國內一線城市的專業(yè)機構操盤好些？
家居建材城、農(nóng)批市場、食品副食批發(fā)市場（食品城）、綜合商貿城等大中型專業(yè)市場商業(yè)地產(chǎn)項目的策劃/招商/銷售代理，找國內一線城市的專業(yè)機構操盤是比較穩(wěn)健可靠的。這個是這些年來市場反復驗證的結果。
為什么這樣說呢？道理有以下兩個方面：
一、國內一線城市的專業(yè)操盤機構接觸考察與合作代理的大中型專業(yè)市場項目案例多，操盤這類項目的“臨床經(jīng)驗”比較豐富。
譬如深圳華錦億爵商業(yè)地產(chǎn)顧問機構每年受合作邀請實地考察的專業(yè)市場項目不下30多個。千奇百怪的疑難雜癥專業(yè)市場項目都見識過，而且也都做了仔細研究分析與溝通。其中有些項目緣于開發(fā)公司高層的真誠邀請與推薦，還做了當?shù)爻醪降漠a(chǎn)業(yè)考察和研究，甚至三分之一的考察項目還做過專題的提案。不管最終這些項目是否進行商業(yè)策劃優(yōu)化服務合作還是全案代理合作，總之對華錦億爵公司來說，每一個項目考察都是認認真真付出了心血去仔細做了相關項目的問題解決辦法研究的。這些經(jīng)歷也無形當中一再提升華錦億爵公司總策劃師與相關合伙人的專業(yè)水平和專業(yè)能力的。也增強了這類項目的“病因診斷”和“項目處方”的綜合能力水平。
加之這么多年的近300多萬平米大中型專業(yè)市場項目的親自管理策劃/招商/銷售代理全程操盤，練就的“臨床經(jīng)驗”的確是其他沒有這種特殊市場背景的省地縣級代理機構難以比擬的。這就好比為什么每個省城的大醫(yī)院醫(yī)療資源與醫(yī)生治病水平比每個省的地縣級醫(yī)院普遍要好，而北京的大醫(yī)院又比全國各地的省城醫(yī)院水平要高。原因在于北京的大醫(yī)院每年接待的都是全國各地的大量疑難雜癥案例，自然醫(yī)生的看病水平和處方水平能力就上去了。不是說省城和地縣級的醫(yī)生水平不行，而是相比北京的大醫(yī)院醫(yī)生，看病的病人沒有那么多，疑難雜癥沒有那么多。
因此，筆者這里也沒有絲毫貶低非一線城市的專業(yè)代理機構的意思，相反這些地方性機構有當?shù)氐谋姸嗤顿Y客源優(yōu)勢，也是一線城市的專業(yè)機構代理項目后無法拒絕相互合作的。
二、非一線城市的專業(yè)代理機構經(jīng)營定位不一樣。他們的核心定位大都只是在銷售代理方面。
商業(yè)地產(chǎn)項目的市場運營前置策劃和行業(yè)商戶招商代理、市場運營管理顧問服務基本上不碰。大多數(shù)是定位為渠道分銷公司，渠道代理公司。有些公司也做策劃設計，但更多的也只是偏重于銷售代理方面的廣告策劃設計。這些省地縣級代理公司分布在全國各地，有很多經(jīng)營的非常不錯。
如果就住宅地產(chǎn)產(chǎn)品銷售代理而言，基本上省地縣級代理公司是可以完整解決銷售代理服務的。但是如果是商業(yè)地產(chǎn)項目整體操盤，那就是另外一種情況了。前期不做產(chǎn)業(yè)鏈調研，不做商業(yè)運營模式規(guī)劃和配套設施的建立，不考慮跟政府部門對接要求商業(yè)配套優(yōu)惠政策和后期的市場運營管理辦法，上來就是賣鋪，往往賣著賣著，項目就賣不動了。
原因在哪里？原因就在于當?shù)氐拇頇C構上來就是大多銷售給投資客，（這也是本地代理機構的核心優(yōu)勢）。新盤在沒有開業(yè)運營的時候，客觀上是比較容易“忽悠”買家的。但是往往一期銷售完成，無法按期開業(yè)運營，問題就出來了。第二期就“忽悠”不下去了。因為來的投資客看到一期商業(yè)空空蕩蕩，沒有商戶經(jīng)營，或者入駐很少，經(jīng)營很慘淡，誰敢下手買二期的商鋪。更可怕的是一期銷售的大部分是投資客，很多采用的又是全國流行的“十年售后返租”模式，往往前面三年一次性在房款中扣取，免費三年的返租時間到期之后，開發(fā)商市場沒有做起來，后面七年還要每個月拿錢支付投資客的租金收益！這對于本來就開發(fā)不成功的開發(fā)公司來說，相當于脖子上套了一個繩子，只要不按時支付返租的租金，這些投資客就會法院起訴開發(fā)公司或者開發(fā)公司設立的市場運營管理公司，更有甚者還會去政府部門鬧事，這也搞得開發(fā)公司其他項目也連帶受影響。這也就是為什么前些年很多商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)公司老板跑路的原因。
這種情況商業(yè)“格子鋪”問題特別出得最多。不是“格子鋪”的很多項目物業(yè)，也因為招商和運營不成功，賣了之后，就空空蕩蕩放在那里。法律責任是規(guī)避了，但是商業(yè)市場還是沒有做起來。最終項目的后續(xù)用地很多就擱置在那里。開發(fā)公司的商業(yè)品牌也就明顯毀掉了。這就是很多地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目的時候，缺乏了對商業(yè)地產(chǎn)項目的敬畏之心。把商業(yè)地產(chǎn)項目當成是住宅地產(chǎn)項目來做。當?shù)貑渭兊匿N售代理公司也因為沒有商業(yè)地產(chǎn)項目的操盤經(jīng)驗和操盤能力，往往最終也是做得不歡而散。
其實這個問題是有解決辦法的：如果地方性專業(yè)代理機構已經(jīng)與開發(fā)公司簽約合作的商業(yè)地產(chǎn)項目，當?shù)卮砉究梢酝扑]開發(fā)公司的高層找一線城市的專業(yè)機構進行市場運營前置策劃與推廣設計代理合作、市場商戶的招商代理以及包括招商商戶的銷售去化分銷合作。當?shù)卮頇C構就專做銷售總代理和渠道分銷總控盤。這樣既能讓開發(fā)公司的項目安全去化，按期開業(yè)運營，同時還能讓自己代理公司賺的盆滿缽滿更多。
為什么呢？因為一線城市專業(yè)機構和地方性專業(yè)機構雙方聯(lián)手，這是優(yōu)勢強強聯(lián)合。首先是能夠確保開發(fā)公司項目非常安全，能夠做成爆品，這樣開發(fā)商就能順利的開發(fā)一期、二期、三期，甚至還可以進行區(qū)域性連鎖拿地開發(fā)。
這種解決辦法也是華錦億爵公司這些年在與地方性的專業(yè)代理機構打交道中總結與探索出來的。希望對已經(jīng)與地方性銷售代理公司簽約銷售合作的開發(fā)公司老板與高層參考，也希望對全國地方性的專業(yè)代理機構相互合作模式參考。如果新盤商業(yè)地產(chǎn)項目就是華錦億爵獨家全案策劃與整體代理的，操盤過程當中也會推薦開發(fā)公司與地方性專業(yè)代理公司進行投資客渠道代理分銷合作。只要是確保專業(yè)市場項目整體商業(yè)策劃與市場運營炒作、行業(yè)商戶招商、自營戶帶頭買鋪等關鍵環(huán)節(jié)控盤由一線專業(yè)機構來負責，只要是把握住專業(yè)市場項目的這些操盤黃金法制，項目完全是可以實現(xiàn)雙贏和多贏的。