行業(yè)產(chǎn)業(yè)政策
【互聯(lián)網(wǎng)+時(shí)代下】中國(guó)房地產(chǎn)最新政策解讀、房企“互聯(lián)網(wǎng)+”轉(zhuǎn)型路徑
房地產(chǎn)正在從產(chǎn)品時(shí)代邁入平臺(tái)時(shí)代、內(nèi)容時(shí)代、運(yùn)營(yíng)時(shí)代，就是內(nèi)容來(lái)定義產(chǎn)品，運(yùn)營(yíng)來(lái)定義開發(fā)。過(guò)去房地產(chǎn)是產(chǎn)品，玩法就一種，就是買地、建房、賣房。而當(dāng)房地產(chǎn)成為平臺(tái)，就可以承載、整合與服務(wù)各種東西，就可以加各種東西，玩法就變得豐富多彩，模式一個(gè)比一個(gè)精彩。房地產(chǎn)要成為平臺(tái)，必須要加互聯(lián)網(wǎng)?；ヂ?lián)網(wǎng)聯(lián)結(jié)萬(wàn)物、聯(lián)結(jié)時(shí)間、空間，是實(shí)現(xiàn)資源均衡、有效配置的手段，讓內(nèi)容、場(chǎng)景、服務(wù)和用戶更為精 準(zhǔn)對(duì)接、整合，使實(shí)體空間承載和經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容不斷放大、時(shí)空不斷延伸、效率不斷增強(qiáng)；沒有互聯(lián)網(wǎng)，有再多的資源，也只能成為圈子，很難成為平臺(tái)。
“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)”是做平臺(tái)的標(biāo)配
房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+服務(wù)、房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+場(chǎng)景，等等，就提供了聯(lián)結(jié)無(wú)限、創(chuàng)新無(wú)限的可能，從這個(gè)意義上說(shuō)，房地產(chǎn)的春天才剛剛開始。
如何把平臺(tái)做成生態(tài)？核心就是做內(nèi)容，這就是房地產(chǎn)的新玩法，開發(fā)商未來(lái)成為平臺(tái)運(yùn)營(yíng)商和內(nèi)容運(yùn)營(yíng)商，這就是開發(fā)商的新角色。
如何把平臺(tái)做成生態(tài)？核心就是做內(nèi)容，這就是房地產(chǎn)的新玩法，開發(fā)商未來(lái)成為平臺(tái)運(yùn)營(yíng)商和內(nèi)容運(yùn)營(yíng)商，這就是開發(fā)商的新角色。
這里主要關(guān)注幾個(gè)要點(diǎn)，其中有很多新玩法，也有很多新的商業(yè)機(jī)會(huì)：
第一，整合并導(dǎo)入內(nèi)容：內(nèi)容是什么，是產(chǎn)業(yè)、是人與社群、是場(chǎng)景、是服務(wù)，等等。沒 有產(chǎn)業(yè)和內(nèi)容，人不會(huì)來(lái)；沒有場(chǎng)景和社群，人不會(huì)呆；沒有服務(wù)，人不會(huì)留。這個(gè)過(guò)程，就是房地產(chǎn)與人、產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)由過(guò)去的“弱關(guān)系”變成“強(qiáng)關(guān)系”的過(guò) 程。用內(nèi)容來(lái)指導(dǎo)規(guī)劃、指導(dǎo)設(shè)計(jì)、指導(dǎo)產(chǎn)品、指導(dǎo)開發(fā)，就是房地產(chǎn)發(fā)展的新邏輯。比如，演藝小鎮(zhèn)導(dǎo)入的不是一臺(tái)戲，而是一個(gè)文化產(chǎn)業(yè)、一個(gè)新場(chǎng)景、新的社 群，導(dǎo)入的是內(nèi)容。
第二，場(chǎng)景營(yíng)造：場(chǎng)景本身也是內(nèi)容，是可以感動(dòng)人的空間和環(huán)境。場(chǎng) 景營(yíng)造的本質(zhì)是用內(nèi)容為無(wú)內(nèi)容的環(huán)境及空間注入精神和文化，讓環(huán)境和空間有語(yǔ)言、有生命，成為內(nèi)容，成為能與人對(duì)話、交流的生命體。過(guò)去我們有空間、有產(chǎn) 品、有綠化、有景觀，但因?yàn)槿狈?nèi)涵和精神、缺乏內(nèi)容，沒有與人的聯(lián)結(jié)和交流。場(chǎng)景營(yíng)造，就是要把內(nèi)容、服務(wù)、藝術(shù)導(dǎo)入環(huán)境和建筑中，做好內(nèi)容設(shè)計(jì)、服務(wù) 設(shè)計(jì)和藝術(shù)設(shè)計(jì)，讓環(huán)境和建筑產(chǎn)生語(yǔ)言和生命，生發(fā)溫暖與能量，增強(qiáng)與人之間的關(guān)系。演藝小鎮(zhèn)就是場(chǎng)景營(yíng)造，讓歷史重現(xiàn)，文化復(fù)活，讓建筑、環(huán)境和空間充 滿了語(yǔ)言，讓人與小鎮(zhèn)的關(guān)系產(chǎn)生連接。阿那亞孤獨(dú)的圖書館、上海k11商業(yè)、北京的世貿(mào)天階等，都是場(chǎng)景營(yíng)造的案例。
第三，社群運(yùn)營(yíng)：社群也是內(nèi)容，是有共同屬性的心理家園。過(guò)去開發(fā)商的字典里有客戶，沒有社群，客戶很難轉(zhuǎn)化為長(zhǎng)期的用戶，更不用說(shuō)成為合伙人了。
第四，服務(wù)運(yùn)營(yíng)：服務(wù)本身也是內(nèi)容。一個(gè)社區(qū)，沒有好的服務(wù)和運(yùn)營(yíng)，人的體驗(yàn)也會(huì)很差，人與社區(qū)的依賴感、歸屬感會(huì)不足，最突出的就是不愿交物業(yè)費(fèi)，更難成為社區(qū)服務(wù)的用戶。開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)檫\(yùn)營(yíng)商，核心就是提升全方位的、全壽命周期服務(wù)能力，增強(qiáng)客戶與社區(qū)的粘性，將客戶變?yōu)殚L(zhǎng)期的用戶，將物業(yè)管理公司變?yōu)樯鐓^(qū)服務(wù)公司，做人 的全壽命周期的服務(wù)，做人養(yǎng)生、旅游、教育等全方位的服務(wù)，不僅大幅提升服務(wù)收益，也持續(xù)提升物業(yè)價(jià)值。這方面，彩生活、樂生活提供了榜樣。
第五，產(chǎn)業(yè)孵化：產(chǎn)業(yè)孵化就是再造內(nèi)容，就是讓平臺(tái)具有生產(chǎn)更多內(nèi)容的能力，推動(dòng)平臺(tái)升級(jí)為生態(tài)系統(tǒng)，形成自組織、自循環(huán)的生態(tài)系統(tǒng)；同時(shí)，產(chǎn)業(yè)孵化成為房地產(chǎn)平臺(tái)（文化旅游社區(qū)、產(chǎn)業(yè)園、寫字樓等）聯(lián)結(jié)政府，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要載體。
第六，資產(chǎn)管理：通過(guò)平臺(tái)的運(yùn)營(yíng)商和內(nèi)容的運(yùn)營(yíng)，開發(fā)商獲得資產(chǎn)增值和變現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)有效的資產(chǎn)管理，這就是房地產(chǎn)新玩法的經(jīng)營(yíng)邏輯和成功之道。房地產(chǎn)作為與人、與產(chǎn)業(yè)、與城鎮(zhèn)共生共榮的平臺(tái)，在不斷為人、為產(chǎn)業(yè)、為城鎮(zhèn)創(chuàng)造價(jià)值的過(guò)程中，也實(shí)現(xiàn)了自身資產(chǎn)的增值。其中包括，寫字樓和商業(yè)，通過(guò)平臺(tái)運(yùn)營(yíng)和內(nèi)容運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)良好的資產(chǎn)管理，取得穩(wěn)定的收益，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化；再比如，存量資產(chǎn)，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)時(shí)間、空間和內(nèi)容的分享和經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)有效的資產(chǎn)管理，比如途家模式；再有，因?yàn)楫a(chǎn)品時(shí)代產(chǎn)生的巨大存量資產(chǎn)市場(chǎng)的激活，核心就是注入新內(nèi)容和運(yùn)營(yíng)，就些，都有巨大的市場(chǎng)潛力和機(jī)會(huì)。
房地產(chǎn)進(jìn)入了平臺(tái)時(shí)代、內(nèi)容時(shí)代、運(yùn)營(yíng)時(shí)代
開發(fā)商成為平臺(tái)運(yùn)營(yíng)商和內(nèi)容的運(yùn)營(yíng)商。運(yùn)營(yíng)的主要內(nèi)容就是：整合資源、導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)、場(chǎng)景營(yíng)造、社群運(yùn)營(yíng)、精準(zhǔn)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)孵化、資產(chǎn)管理，就是把產(chǎn)品做成一個(gè)平臺(tái)，再把平臺(tái)建設(shè)成為一個(gè)生態(tài)，這就是未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的邏輯。
未來(lái)，房地產(chǎn)將擺脫過(guò)去與人、與產(chǎn)業(yè)、與城鎮(zhèn)弱關(guān)系的狀態(tài)，而相互融合到一起，成為強(qiáng)關(guān)系，成為共生共榮的命運(yùn)共同體，成為產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)的發(fā)動(dòng)機(jī)，成為老百姓幸福生活、快樂生活的舞臺(tái)，真正成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。
開發(fā)商轉(zhuǎn)型為運(yùn)營(yíng)商，不是說(shuō)開發(fā)的業(yè)務(wù)不重要了，更不是要拋棄開發(fā)，恰恰相反，房地產(chǎn)作為平臺(tái)，其功能和作用，與過(guò)去作為產(chǎn)品和投資品的角色相比，對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的作用相比，變得更加重要了。盡 管可能要舍棄掉相當(dāng)部分的短期利益，但是因?yàn)榉康禺a(chǎn)有了內(nèi)容和內(nèi)涵，有了運(yùn)營(yíng)和服務(wù)，內(nèi)在價(jià)值、長(zhǎng)期價(jià)值大大增強(qiáng)，使得房地產(chǎn)從全壽命周期的角度，從與人 的生活、與產(chǎn)業(yè)、與城市共生共榮的角度，從資產(chǎn)和資本巿場(chǎng)的角度，必將獲得更大、更長(zhǎng)遠(yuǎn)也更持續(xù)的收益，這也被越來(lái)越多的案例所證明。
“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)”是做平臺(tái)的標(biāo)配
房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+服務(wù)、房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+場(chǎng)景，等等，就提供了聯(lián)結(jié)無(wú)限、創(chuàng)新無(wú)限的可能，從這個(gè)意義上說(shuō)，房地產(chǎn)的春天才剛剛開始。
如何把平臺(tái)做成生態(tài)？核心就是做內(nèi)容，這就是房地產(chǎn)的新玩法，開發(fā)商未來(lái)成為平臺(tái)運(yùn)營(yíng)商和內(nèi)容運(yùn)營(yíng)商，這就是開發(fā)商的新角色。
這里主要關(guān)注幾個(gè)要點(diǎn)，其中有很多新玩法，也有很多新的商業(yè)機(jī)會(huì)：
第一，整合并導(dǎo)入內(nèi)容：內(nèi)容是什么，是產(chǎn)業(yè)、是人與社群、是場(chǎng)景、是服務(wù)，等等。沒 有產(chǎn)業(yè)和內(nèi)容，人不會(huì)來(lái)；沒有場(chǎng)景和社群，人不會(huì)呆；沒有服務(wù)，人不會(huì)留。這個(gè)過(guò)程，就是房地產(chǎn)與人、產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)由過(guò)去的“弱關(guān)系”變成“強(qiáng)關(guān)系”的過(guò) 程。用內(nèi)容來(lái)指導(dǎo)規(guī)劃、指導(dǎo)設(shè)計(jì)、指導(dǎo)產(chǎn)品、指導(dǎo)開發(fā)，就是房地產(chǎn)發(fā)展的新邏輯。比如，演藝小鎮(zhèn)導(dǎo)入的不是一臺(tái)戲，而是一個(gè)文化產(chǎn)業(yè)、一個(gè)新場(chǎng)景、新的社 群，導(dǎo)入的是內(nèi)容。
第二，場(chǎng)景營(yíng)造：場(chǎng)景本身也是內(nèi)容，是可以感動(dòng)人的空間和環(huán)境。場(chǎng) 景營(yíng)造的本質(zhì)是用內(nèi)容為無(wú)內(nèi)容的環(huán)境及空間注入精神和文化，讓環(huán)境和空間有語(yǔ)言、有生命，成為內(nèi)容，成為能與人對(duì)話、交流的生命體。過(guò)去我們有空間、有產(chǎn) 品、有綠化、有景觀，但因?yàn)槿狈?nèi)涵和精神、缺乏內(nèi)容，沒有與人的聯(lián)結(jié)和交流。場(chǎng)景營(yíng)造，就是要把內(nèi)容、服務(wù)、藝術(shù)導(dǎo)入環(huán)境和建筑中，做好內(nèi)容設(shè)計(jì)、服務(wù) 設(shè)計(jì)和藝術(shù)設(shè)計(jì)，讓環(huán)境和建筑產(chǎn)生語(yǔ)言和生命，生發(fā)溫暖與能量，增強(qiáng)與人之間的關(guān)系。演藝小鎮(zhèn)就是場(chǎng)景營(yíng)造，讓歷史重現(xiàn)，文化復(fù)活，讓建筑、環(huán)境和空間充 滿了語(yǔ)言，讓人與小鎮(zhèn)的關(guān)系產(chǎn)生連接。阿那亞孤獨(dú)的圖書館、上海k11商業(yè)、北京的世貿(mào)天階等，都是場(chǎng)景營(yíng)造的案例。
第三，社群運(yùn)營(yíng)：社群也是內(nèi)容，是有共同屬性的心理家園。過(guò)去開發(fā)商的字典里有客戶，沒有社群，客戶很難轉(zhuǎn)化為長(zhǎng)期的用戶，更不用說(shuō)成為合伙人了。
第四，服務(wù)運(yùn)營(yíng)：服務(wù)本身也是內(nèi)容。一個(gè)社區(qū)，沒有好的服務(wù)和運(yùn)營(yíng)，人的體驗(yàn)也會(huì)很差，人與社區(qū)的依賴感、歸屬感會(huì)不足，最突出的就是不愿交物業(yè)費(fèi)，更難成為社區(qū)服務(wù)的用戶。開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)檫\(yùn)營(yíng)商，核心就是提升全方位的、全壽命周期服務(wù)能力，增強(qiáng)客戶與社區(qū)的粘性，將客戶變?yōu)殚L(zhǎng)期的用戶，將物業(yè)管理公司變?yōu)樯鐓^(qū)服務(wù)公司，做人 的全壽命周期的服務(wù)，做人養(yǎng)生、旅游、教育等全方位的服務(wù)，不僅大幅提升服務(wù)收益，也持續(xù)提升物業(yè)價(jià)值。這方面，彩生活、樂生活提供了榜樣。
第五，產(chǎn)業(yè)孵化：產(chǎn)業(yè)孵化就是再造內(nèi)容，就是讓平臺(tái)具有生產(chǎn)更多內(nèi)容的能力，推動(dòng)平臺(tái)升級(jí)為生態(tài)系統(tǒng)，形成自組織、自循環(huán)的生態(tài)系統(tǒng)；同時(shí)，產(chǎn)業(yè)孵化成為房地產(chǎn)平臺(tái)（文化旅游社區(qū)、產(chǎn)業(yè)園、寫字樓等）聯(lián)結(jié)政府，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要載體。
第六，資產(chǎn)管理：通過(guò)平臺(tái)的運(yùn)營(yíng)商和內(nèi)容的運(yùn)營(yíng)，開發(fā)商獲得資產(chǎn)增值和變現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)有效的資產(chǎn)管理，這就是房地產(chǎn)新玩法的經(jīng)營(yíng)邏輯和成功之道。房地產(chǎn)作為與人、與產(chǎn)業(yè)、與城鎮(zhèn)共生共榮的平臺(tái)，在不斷為人、為產(chǎn)業(yè)、為城鎮(zhèn)創(chuàng)造價(jià)值的過(guò)程中，也實(shí)現(xiàn)了自身資產(chǎn)的增值。其中包括，寫字樓和商業(yè)，通過(guò)平臺(tái)運(yùn)營(yíng)和內(nèi)容運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)良好的資產(chǎn)管理，取得穩(wěn)定的收益，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化；再比如，存量資產(chǎn)，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)時(shí)間、空間和內(nèi)容的分享和經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)有效的資產(chǎn)管理，比如途家模式；再有，因?yàn)楫a(chǎn)品時(shí)代產(chǎn)生的巨大存量資產(chǎn)市場(chǎng)的激活，核心就是注入新內(nèi)容和運(yùn)營(yíng)，就些，都有巨大的市場(chǎng)潛力和機(jī)會(huì)。
房地產(chǎn)進(jìn)入了平臺(tái)時(shí)代、內(nèi)容時(shí)代、運(yùn)營(yíng)時(shí)代
開發(fā)商成為平臺(tái)運(yùn)營(yíng)商和內(nèi)容的運(yùn)營(yíng)商。運(yùn)營(yíng)的主要內(nèi)容就是：整合資源、導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)、場(chǎng)景營(yíng)造、社群運(yùn)營(yíng)、精準(zhǔn)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)孵化、資產(chǎn)管理，就是把產(chǎn)品做成一個(gè)平臺(tái)，再把平臺(tái)建設(shè)成為一個(gè)生態(tài)，這就是未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的邏輯。
未來(lái)，房地產(chǎn)將擺脫過(guò)去與人、與產(chǎn)業(yè)、與城鎮(zhèn)弱關(guān)系的狀態(tài)，而相互融合到一起，成為強(qiáng)關(guān)系，成為共生共榮的命運(yùn)共同體，成為產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)的發(fā)動(dòng)機(jī)，成為老百姓幸福生活、快樂生活的舞臺(tái)，真正成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。
開發(fā)商轉(zhuǎn)型為運(yùn)營(yíng)商，不是說(shuō)開發(fā)的業(yè)務(wù)不重要了，更不是要拋棄開發(fā)，恰恰相反，房地產(chǎn)作為平臺(tái)，其功能和作用，與過(guò)去作為產(chǎn)品和投資品的角色相比，對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的作用相比，變得更加重要了。盡 管可能要舍棄掉相當(dāng)部分的短期利益，但是因?yàn)榉康禺a(chǎn)有了內(nèi)容和內(nèi)涵，有了運(yùn)營(yíng)和服務(wù)，內(nèi)在價(jià)值、長(zhǎng)期價(jià)值大大增強(qiáng)，使得房地產(chǎn)從全壽命周期的角度，從與人 的生活、與產(chǎn)業(yè)、與城市共生共榮的角度，從資產(chǎn)和資本巿場(chǎng)的角度，必將獲得更大、更長(zhǎng)遠(yuǎn)也更持續(xù)的收益，這也被越來(lái)越多的案例所證明。